【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)綜合2015房地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展，加上對(duì)於2016年景氣的預(yù)估，提出現(xiàn)階段值得觀察的房市5大趨勢(shì)，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，在建商率先降價(jià)後，引發(fā)天花板效應(yīng)，但2016年房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)跌跌不休，跌幅將會(huì)收斂至10％以內(nèi)！
 
2015年可謂是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的一年，政府稅制及行政干預(yù)影響下，市場(chǎng)呈現(xiàn)量縮價(jià)跌，1-9月建物買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)量共199,811棟，相較2014年同期減少17.1％，預(yù)計(jì)全年交易量約27萬(wàn)棟！有人說(shuō)這是房市領(lǐng)跌的第一年，但也有人認(rèn)為總統(tǒng)大選後將利空出盡，然而2016年房市仍將面對(duì)經(jīng)濟(jì)前景未明、利率是否調(diào)升及政府政策動(dòng)向等影響，價(jià)量又會(huì)有什麼變化呢？全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)企研室主任張瀞勻指出，交易量下滑主因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格認(rèn)知差異過(guò)大，隨便買(mǎi)、隨便賺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，而在建商率先降價(jià)後，引發(fā)天花板效應(yīng)，但2016年房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)跌跌不休，跌幅將會(huì)收斂至10％以內(nèi)！
 
趨勢(shì)一、大選當(dāng)前，政策牛肉刺激內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)
 
中華經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)估2015年全年GDP0.9％，而在無(wú)重大天災(zāi)人禍之情況下，2016年GDP預(yù)估約1.84％，比2015年增加0.94％，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定成長(zhǎng)，加上總統(tǒng)大選將在2016年1月登場(chǎng)，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，新執(zhí)政者為贏得民心，將釋放利多，拯救整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，至於購(gòu)屋族最關(guān)心的利率，誠(chéng)所謂利率不升、房市不死！在第三季央行理監(jiān)事會(huì)議時(shí)，竟終結(jié)連16季的利率「凍漲」?fàn)顩r，調(diào)降利率半碼，不升反降！
 
張瀞勻也指出，購(gòu)屋族可接受的利率臨界點(diǎn)是3％，主因是目前普遍租金投報(bào)率都不超過(guò)3％，一旦房貸利率超過(guò)3％，部分民眾會(huì)擔(dān)心房貸負(fù)擔(dān)重，買(mǎi)不如租來(lái)得劃算！
 
趨勢(shì)二、房地合一上路，揭開(kāi)房地產(chǎn)史新頁(yè)面
 
2015年打房稅制不斷，造成買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)於價(jià)格認(rèn)知差異大，交易量下滑至谷底，然後雙方僵持近一年，目前屋主已彈性疲乏開(kāi)始降價(jià)、適逢年底成家潮買(mǎi)方出籠，加上2016年房地合一登場(chǎng)，為把握輕稅潮，交易量已緩步回溫！
 
然而2016年房地合一上路後，意味著炒作投資、隨便買(mǎi)、隨便賺的時(shí)代結(jié)束了，在預(yù)期投機(jī)歪風(fēng)消失、提振景氣之下，從央行放寬選擇性信用管制、金管會(huì)調(diào)降保險(xiǎn)業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)投報(bào)率，還有臺(tái)北市市長(zhǎng)柯文哲和總統(tǒng)候選人朱立倫陸續(xù)表示，沒(méi)有打房的必要，代表政府開(kāi)始鬆綁對(duì)房市的打壓，房市價(jià)量未來(lái)交由市場(chǎng)機(jī)制決定，並回歸自住及長(zhǎng)期置產(chǎn)市場(chǎng)！
 
趨勢(shì)三、天花板效應(yīng)發(fā)酵，房?jī)r(jià)軟著陸
 
由於建商有決定售價(jià)的權(quán)力，目前降價(jià)趨勢(shì)明顯的為預(yù)售屋及新成屋建案，加上背負(fù)資金及營(yíng)收壓力，價(jià)格的確可以因市場(chǎng)冷熱有所調(diào)整，且預(yù)售屋賣(mài)的是「未來(lái)房?jī)r(jià)」，價(jià)格通常較高，一旦開(kāi)始降價(jià)，將出現(xiàn)天花板效應(yīng)，迫使中古屋房?jī)r(jià)隨之調(diào)降！
 
不過(guò)中古屋市場(chǎng)較難看到房?jī)r(jià)全降的現(xiàn)象，主因是每個(gè)屋主經(jīng)濟(jì)背景不同、持有時(shí)間長(zhǎng)短不一，房市交易仍將回到供需基本面，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)個(gè)案表現(xiàn)，土地成本愈來(lái)愈高，且房地產(chǎn)相對(duì)於其他投資產(chǎn)品，有增值抗跌效益，因此房?jī)r(jià)不會(huì)跌跌不休！
 
趨勢(shì)四、自住客、置產(chǎn)客可搶進(jìn)，別碰2地雷
 
以2015、2016年來(lái)說(shuō)，因?yàn)槭艿椒康睾弦恍轮粕下?、持有稅上揚(yáng)影響，在預(yù)期心理下，張瀞勻認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)緩步修正，也是自住客跟置產(chǎn)客搶進(jìn)的好時(shí)機(jī)，尤其是房地合一實(shí)施後，稅負(fù)會(huì)加重的土地持分大的產(chǎn)品，像是老公寓、店面產(chǎn)品，可以在2015年年底前買(mǎi)進(jìn)，尤其店面產(chǎn)品具有「低投報(bào)、高增值」的特殊性，而在後房地合一時(shí)代，後勢(shì)看俏。
 
至於近期臺(tái)北市市長(zhǎng)柯文哲嚴(yán)查的違章建築及工業(yè)住宅，在柯P效應(yīng)之下已成房市地雷！違建拆除風(fēng)潮席捲而來(lái)，過(guò)去買(mǎi)一送一的頂加現(xiàn)在也成了燙手山芋，而工業(yè)住宅因?yàn)檫`反都市計(jì)畫(huà)法，價(jià)格較區(qū)域行情便宜，但也有可能因?yàn)榉课荻惣又卣n稅、貸款不易，以及被連續(xù)開(kāi)罰，把省下的錢(qián)都吐出來(lái)，購(gòu)買(mǎi)這兩種產(chǎn)品千萬(wàn)得三思！
 
趨勢(shì)五、有花堪折直須折，價(jià)錢(qián)合理就出手
 
展望2016年不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)及政策風(fēng)向仍是影響房市最大之二個(gè)關(guān)鍵，在央行總裁彭淮南搶先降息之下，可望帶動(dòng)財(cái)政政策，重啟經(jīng)濟(jì)動(dòng)能，2016年景氣可樂(lè)觀看待！